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Immobilier & SCPI

Loueur Meublé Professionnel

Le statut de loueur meublé professionnel (LMP) est un statut fiscal avantageux accordé aux contribuables ayant d’importants revenus provenant de locations meublées.
Le régime fiscal de la location meublée professionnelle est réservé aux locaux d'habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue sous certaines conditions fiscales mais aussi sociales.

Avantages

  • Possibilité d’imputer du revenu global (sans limitation) le déficit BIC généré par la déduction de l’ensemble des charges liées aux locations meublées (intérêts, frais d’acquisition, charges d’exploitation…).
  • Possibilité de déduire de ses revenus locatifs une fraction de son bien immobilier et du mobilier chaque année sur une durée pouvant aller de 5 ans à 40 ans.
  • Possibilité de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement immobilier dans le cadre d’un achat dans le neuf.
  • Les plus- values de cession d’un loueur en meublé professionnel sont exonérées fiscalement, si l’activité est exercée depuis + de 5 ans et si ses recettes sont inférieures à 90 000 € (exonération totale) ou inférieures à 126 000 € (exonération partielle).
  • En tant que biens « professionnels », les logements meublés ne sont pas soumis à l'impôt sur la fortune, comme tous les outils de travail. 
  • Les héritiers d'un loueur en meublé professionnel peuvent bénéficier de conditions très favorables en terme de succession et de donation (exonération à 75%, droits de succession déductibles…).
  • Possibilité de bénéficier d’un bail commercial dans le cadre d’une acquisition en résidence de services qui garantit à l’investisseur de recevoir des revenus locatifs pendant une durée minimale de 10 ans.

Conditions à respecter

  • Acquérir un ou plusieurs logements meublés pour devenir loueur en meublé professionnel.
  • Etre inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel.
  • Percevoir plus de 23 000€ de revenus issus des locations en meublées.
  • L’activité de location meublée doit représenter plus de 50 % des revenus d’activité du Foyer Fiscal (salaires, pensions, BIC…). 
  • Les revenus locatifs issus de ces locations meublées doivent être déclarés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
  • Le statut professionnel en LMP entraine un assujettissement au régime social des indépendants (RSI).
  • Le logement meublé doit être la résidence principale du locataire.
  • Le loueur en meublé relève en principe du régime des micro-entreprises dès lors que le chiffre d'affaires annuel est inférieur aux plafonds micro-entreprises (70 000 €). Sans avoir à tenir de comptabilité en bonne et due forme, il bénéficie d'un abattement forfaitaire (71%) pour frais et sera donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu sur une partie de son chiffre d'affaire. Au-delà du plafond de chiffre d'affaire ou sur option, le loueur en meublé est soumis au régime du réel.
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Exemple

Quelle est la différence entre le statut LMNP et le statut LMP ?

Différences entre un Loueur Meublé Non Professionnel et un Loueur Meublé professionnel :

LMP / LMNP Loueur en meublé professionnel Loueur en meublé non professionnel
Conditions cumulatives Les recettes doivent dépasser 23 000 euros TTC par an et être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal Les recettes ne doivent pas dépasser 23 000 euros TTC par an et être inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal
Inscription obligatoire au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur meublé Aucune inscription au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur meublé
Cotisations sociales Affiliation au RSI 17.2% de CSG au titre des revenus du patrimoine
Régime réel Imputation des déficits possibles sur le revenu global Imputation des déficits uniquement sur les revenus de même nature de l'année ou des 6 années suivantes
Micro Bic Abattement de 50 % sur les revenus BIC
Possible sous réserve d'être en franchise de TVA et que les recettes soient inférieures à 70 000 euros
Plus-values Plus-values professionnelles avec possibilité d'exonération totale ou partielle Plus-values des particuliers avec un système d'abattement selon la durée de détention.
ISF Exonération La valeur du bien est prise en compte dans l'assiette de l'ISF
Assujettissement aux taxes Le loueur en meublé est assujetti à la Contribution Foncière des Entreprises, à l'exception des locations touristiques.
Les prestations de location en meublé ne sont pas assujetties à la TVA.
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