Régime du Déficit Foncier

Mis en place en 1993, le mécanisme du déficit foncier béneficie aux contribuables soumis à une forte imposition et disposant de revenus fonciers ou souhaitant en obtenir.
Le dispositif consiste à déduire de ses revenus fonciers, l’intégralité des charges liées à l’acquisition et à la rénovation d’un logement ancien avant sa mise en location.
Ce régime d’imputation ouvre droit à une déduction sur le revenu global permettant de réaliser jusqu’à 4 815 € d’économie d’impôt par an et devra respecter certaines limites.

Avantages

Possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € chaque année de ses revenus globaux. L’excédent de déficit est reportable pendant 10 ans.
L’ensemble des charges déductibles permettant de créer un déficit sont :
- Les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation (sous certaines conditions)
- Les impôts et taxes incombant au propriétaire
- Les primes d’assurance et les frais de gestion
- 100% des intérêts d’emprunt
De plus, l’imputation de certaines charges sont déductibles sans limite de montant si elles proviennent :
- De travaux de restauration d'un immeuble bâti situé en secteur sauvegardé ou assimilé (cf loi Malraux)
- De charges afférentes aux immeubles classés monuments historiques ou assimilés (cf monuments historiques)
- De travaux de grosses réparations engagés par les nus-propriétaires d'un immeuble en application de l'article 605 du code civil
L’avantage fiscal du déficit foncier est hors plafonnement des niches fiscales.

Conditions à respecter

Les revenus fonciers doivent être imposés sous le régime réel d’imposition.
Le régime d'imputation du déficit foncier sur le revenu global concerne les revenus fonciers provenant de tous les immeubles, urbains ou ruraux, qu'ils soient possédés directement par une personne physique ou une société transparente ou qu'ils soient la propriété d'une société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI, SCPI...).
Si un déficit a été déduit du revenu global, le bien doit continuer à être mis en location, de manière effective et permanente pendant une durée de 3 ans.
Les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduit qu’à hauteur du montant des revenus fonciers
Si le revenu global du propriétaire ne peut absorber les 10 700 € de plafond de déficit, le reliquat est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.
La fraction des déficits fonciers qui ne peut être imputée sur le revenu global (fraction du déficit supérieure à 10 700 € ou à 15 300 €, selon le cas, ou qui résulte des intérêts d'emprunt) s'impute exclusivement sur les revenus fonciers de même nature
Les dépenses afférentes aux travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas considérés comme étant des charges déductibles.

Exemple

Un propriétaire a perçu en année N, 6000 € de revenus locatifs sur son appartement situé à Montpellier.
Sur la même année, il a généré des charges locatives de 3500 €, réalisé des travaux d'un montant de 15 000 € et son crédit immobilier rattaché à son bien lui a coûté 2000 € d’intérêts d’emprunt.
Quel impact fiscal auront les travaux générés sur ses déclarations en année N et en année N+1 ?

Prestia Conseils Finances & Patrimoine

Régime du Déficit Foncier

Avantages

Conditions à respecter

Exemple

Année N

Année N + 1